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  • 株式会社すみだ不動産

ローン特約不可にご注意(今日は真面目です)

ローン特約とは、

不動産の購入時に結ぶ「売買契約」で、売主と買主の合意によって定める条項のひとつです。

ローン特約の内容は、買主がローン等を利用する場合、借入額の全部または一部について金融機関の承認が得られないときは、売買契約を白紙に戻せる(無条件で契約解除できる)というものです。


7)の金融機関や融資金額金利や期間などは記載しないことがありますが、ブレ幅が大きいと予測できる時は記載したりと、見えないところで買主保護を考えてます。



例えば、

1棟もののアパート、マンション、ビル、10万円戸建等を契約する為には金融機関(地銀、信金、政府系、ノンバンク等)で事前審査の承認後のタイミングでローン特約をつけて売買契約し、その後、順調にいくと金融機関に本申込→本承認→金消契約→決済になるのが通常の流れとなります。

しかし、

これが本申込がこけてしまって融資NGになってしまった場合、融資特約が発動して契約前の状態に戻って何事もなかったかのようになれるわけです。

融資特約がついていない場合は売買価格の2割程度の違約金を支払うことになるので特約がついているついてないで全然結果が異なってきます。


だいたい、

どこの金融機関も事前審査では個人信用情報や評価や収支までしか審査せずに本申込からつっこんだ人物や物件の審査をするため、ちょっとどこか変わった物件が多い投資物件の場合、本申込で条件が変わることがすくなくありません。


事前審査では(銀行が)フルローンすると言っていたのに、本審査をすると、やっぱり1割、2割自己資金を投入してくれないかとか、物置や増築部分を登記してくれないかとか、最悪は却下とか事前審査を覆してくるわけです。

1億円くらいの物件だった場合、1割、2割ですと1000万円、2000万円くらい条件がかわってくるわけですから条件変更についていくにも限界があります。


そのため、

顧客保護の観点からすみだ不動産では基本的に融資特約をつけれない物件は仲介しない場合があります。

最悪、現金で買ってもいいし買える資金があるとか本承認済とか違約解除も辞さない覚悟がある場合はその限りではありませんが・・・


一部の不動産会社では、

買主が資産管理法人のような法人だったり、物件が収益物件の場合には融資特約を付けない方針のところがあるので注意が必要で、我々はトラブルを防ぐためにこのあたりをよく見ています。


どこどこの不動産会社と共同仲介っていうと融資特約はつけられないかなとか経験則から事前交渉したりトラブル回避するわけです。


そうゆう訳で、

収益物件の購入のご相談等は経験豊富なすみだ不動産までお気軽にどうぞ””

今日はカレーの内容もなく真面目な内容に終始しましたが、本当のわたしはこんな感じなんです。周りのメンバーからは「ウソつけ!!」と突っ込まれそうです💦

越前でした!

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