１０万円戸建というと月１０万円で賃貸できそうな戸建ということで人気の戸建賃貸スキームなのですが、今回は本当に販売価格が１０万円で戸建の販売がスタートしました。
戸建の所在地は我孫子市です。
価格が価格なので問い合わせが殺到して買付もはいっている状況ではありますが、
営業担当者が各々、コロナウィルス対応でテレワークしているため組織的な行動が制限されています。
一度、スタッフが集まってミーティングし方向性を決めていくことになりそうです。
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物件的にはネガティブ要素満載なので整理したいと思います。
今一度、ご確認ください。
■売主の売却理由■
本業に専念するために資産処分したい。
■売主がこの物件をどうしようと思っていたか■
①金融機関への共同担保としてつかえると考えていた。
②新築そっくりさんのように戸建リノベーションしようと考えていた。
③立体的な敷地なので擁壁を兼ねたＲＣ１棟マンションを建てようと考えていた。
■ネガティブ要素■
・建物が元々、損耗が大きかったのに加え台風被害にあって屋根がめくれたため再生にかなりの費用がかかりそう。
・竹林あり
・立体的な敷地（斜面あり）
・倒木により擁壁一部損傷
・市役所経由で竹林のクレームが近隣住民からはいったので１度対応してしまったら定期的に竹林のクレームがはいるようになってしまった。
・どこまで敷地か判然としないためここまでと思って竹を切ったがその先の竹で隣接住民からクレームがはいった。市役所も敷地がどこまでか把握しているわけではなさそう。
・空家指定されている
・大自然
・売主は住んでいないため物件のことがよくわかっていない
■ポジティブ要素■
・土地の評価額が高い、販売価格１０万円に対し固定資産税評価額２２８４万円
・担保物件にできる可能性がある（属性による）
・竹林の根により立体的な地形が維持されている模様、なのでキレイに更地にすると逆に危ないことになりそう。
・建築基準法の道路に接しているため再建築可
・市役所や病院、ロードサイド商業施設が近く駅から離れた我孫子市の中心地的立地が近い
・隣家を気にしなくてもいいような物件に住みたいという貸家ニーズに合っている
・接道がいい（階段接道＋平地接道）
・ライフラインが整っている
・大自然
・この物件が整備されるとこの地域がかなりよくなる
■購入諸費用■
固定資産税評価額が高いが故に購入諸費用が結構かかります。
登記費用 ４０万円弱
不動産取得税 ３５．５万円（購入半年後くらいに請求書が届く）
収入印紙 ２００円
固定資産税課税 年額１１．８万円
※購入時の諸費用を参考にしています。
※固定資産税課税は今年の年額です。
■金融機関への共同担保の考え方■
まず、銀行の担当者から「共同担保を差し出してください」とは基本的に言えないそうなのでこちらから担保を入れることでなんとかなりませんか？と提案するところからスタートします。
すみだ不動産で一番利用が多いノンバンク、三井住友トラスト・R＆Fで考えた場合、諸説ありますが購入額か評価額の低い方をとるという説がありますが、その場合は担保価値を見込めないとなります。
しかしながら評価２０００万円以上の土地が１０万円で評価されるというのは逆に不自然かなとも思います。
土地評価が１５００万円以上ついている２３０万円の土地を担保に５０００万円のフルローンをした事例があるので評価方法は割と柔軟とみています。
支店、担当者、決算月等タイミング次第でしょうか。
日本政策金融公庫にも共同担保はつかえます。
無担保枠を拡大するのをイメージしてもらえるとわかりやすいかもしれません。
地銀、信用金庫等もプラス要素となる可能性があります。
※誤解も多いので詳細は担当の営業にご相談ください。
以上です。
疑問点などありましたら、個別にお答えしますのでお気軽にご質問ください。
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