船橋市三山の900万円、販売開始✨
- 株式会社すみだ不動産
- 2025年12月26日
- 読了時間: 4分
更新日：2025年12月27日
こんばんは、不動産投資家の皆さん。
今日は、当社所有の超お買い得物件をご紹介します。
千葉県船橋市三山9-25-8にある古屋付き土地で、価格は900万円。
場所は京成本線の実籾駅から徒歩18分とアクセスも悪くない住宅街です。
この物件、ただ安いだけじゃないんです。
投資戦略にぴったりハマる理由を詳しく解説していきます。
物件の基本スペック
所在地: 千葉県船橋市三山9-25-8
価格: 900万円（現状有姿、境界非明示、契約不適合責任免責）
土地面積: 216㎡（所有権、地目: 宅地）
建物: 木造瓦葺2階建、延床面積102.72㎡（1階: 80.42㎡、2階: 22.30㎡）、築年月: 昭和39年2月
都市計画: 市街化区域、用途地域: 第一種中高層住居専用地域、建ぺい率60%、容積率200%、他の制限: 22条区域
接道: 南側公道（幅員3.85～4.2m）
設備: 公営水道、公共下水、都市ガス
現況: 空家、引渡日: 相談
駐車場: 車体制限あり（車庫付き）
備考: 南側擁壁あり、古屋付き売買
この物件の最大の魅力は、価格が路線価をはるかに下回っている点。
2025年の相続税路線価では、三山エリアの坪単価が約27万円/坪ですが、この土地216㎡（約65坪）で計算すると路線価ベースの評価額は1,700万円超え。
売値900万円は半額以下で、まさに掘り出し物です。
路線価以下物件は、税務面や評価額の観点から投資効率が抜群に高いんです。
なぜ今、この物件が投資家にオススメか？
仲介手数料ゼロでコストカット
当社所有物件なので、仲介手数料がかかりません。通常であれば、36.3万円かかる手数料が浮き、すぐにキャッシュフローを改善できます。
融資戦略の強力な味方
路線価以下という低価格設定のおかげで、金融機関からの評価が高くなりやすいんです。
例えば、エルアンドエフアセットファイナンスや滋賀銀行などの融資審査で有利に働きます。
16号線の内側にあってエリアもいいですしね。
また、共同担保として活用すれば、他の物件取得時のレバレッジを効かせやすくなる。ポートフォリオを拡大したい投資家にとって、戦略的な「ピース」として機能します。複数の物件を買い進める際の基盤にぴったりですよ。
戸建賃貸としてのポテンシャル爆発
建物は築古ですが、広々とした102㎡超えの間取りに吹き抜けの解放感、天窓などのデザイナーズっぽい要素が魅力。
車庫付きでファミリー向けです。
船橋市三山周辺の戸建賃貸相場を、複数の不動産ポータルサイト（SUUMO、ATHOME、HOMES、CHINTAIなど）の2025年データから分析しました。
全体として、船橋市の戸建賃貸（主に3LDK～4DK、80-100㎡クラス）の平均家賃は11-16万円程度。間取り別で細かく見ると、
間取り・タイプ | 平均家賃相場 | 参考例（三山近辺） |
1LDK～2DK | 7-10万円 | 築古アパート中心、単身・カップル向け |
2LDK～3DK | 10-12万円 | ファミリー向け中古戸建、駐車場付きで人気 |
3LDK～4K以上 | 13-16万円 | 新築・リフォーム済み戸建、車庫・庭付きで高め |
全体平均 | 12万円 | 三山エリア特化で、徒歩圏内駅アクセス考慮 |
この物件の場合、築古ながら広さ102㎡超えで車庫付き。
現状空家なので、リフォーム次第で3LDK～4DKとして位置づけられます。
周辺の似た物件（例: 三山9丁目築29年4DK 85㎡で月額推定8-10万円）から推測すると、リフォームなしで7-9万円が現実的ですが、吹き抜けの解放感や天窓を活かしたデザイナーズリフォームを施せば、12-15万円の高賃料が狙えます。
例えば、近隣の新築戸建（2025年築、類似スペック）で16万円超えの事例あり。
リフォーム費用を200-500万円以内に抑えれば、利回り8-10%超えも可能。
空室リスク低減のため、周辺のファミリー需要（子育て世帯、車通勤者）を狙い撃ちしましょう。
注意点とまとめ
もちろん、南側擁壁ありや車体制限などのポイントは事前確認を。
ですが、これをチャンスに変えられるのが投資家の腕の見せ所ですよね。
路線価以下で入手できる物件はそうそう出てきません。
融資のしやすさとリフォーム後の賃貸収入を組み合わせれば、長期保有で安定したキャッシュフローを生み出せます。
興味のある方は、当社までお気軽にご相談を！
この物件があなたの投資ポートフォリオの鍵になるかも。
こちらの物件の販売図面のご請求やご質問等は以下のお問い合わせフォームからどうぞ✨
次回もお得物件情報をお届けしますので、お楽しみに。
コメント